Hypothèque et marge de crédit hypothécaire

Il est rare qu’on puisse acheter une maison sans avoir recours à une hypothèque. On se procure une hypothèque auprès d’une institution financière, d’une compagnie de finance ou d’une compagnie d’assurance. La demande de prêt doit être acceptée et assurée avec la Société canadienne d’hypothèque et logement (SCHL) ou la compagnie Genworth si on ne verse pas 20 % de mise de fonds à l’achat d’une maison unifamiliale. L’assurance-prêt existe pour protéger les banques contre l’incapacité d’un client emprunteur à payer son hypothèque.

Pour accorder un prêt hypothécaire, l’institution financière tiendra compte :

  • du total des revenus de l’emprunteur (ou des emprunteurs);
  • de ses sources de revenus;
  • des autres dettes déjà contractées;
  • de la mise de fonds à l’achat.

L’amortissement d’un premier prêt hypothécaire se fait habituellement en 25 ans (mais peut varier entre 10 et 30 ans). Le taux d’intérêt varie beaucoup car on peut s’engager pour 6 mois ou 5 ans avec un taux fixe ou variable. C’est au moment de prendre l’hypothèque et au moment de son renouvellement qu’on choisit le type de prêt qui nous convient.


ATTENTION

Les prêteurs hypothécaires basent leurs calculs sur les revenus bruts du ménage qui ne représentent pas le revenu réellement disponible. Ils ne prennent pas le temps de faire un budget détaillé.

Les associations de consommateurs peuvent vous aider à évaluer votre capacité d’emprunt hypothécaire.  Certaines offrent des formations sur l’accession à la propriété.

Lecture proposée : Acheter une maison, tout ce que vous devez savoir pour acheter une maison, collection Protégez-vous.


Dette d’hypothèque

Ne pas payer comme prévu une hypothèque peut mener à la saisie de la maison par le créancier.


Marge de crédit hypothécaire


Au moment de prendre une hypothèque, si on peut débourser entre 20 % et 25 % du montant de l’achat comme mise de fonds, il est possible d’obtenir un prêt qui contient une marge de crédit hypothécaire. Le montant de la marge augmentera au fur et à mesure que se fera le remboursement du capital. Le montant disponible dans la marge de crédit hypothécaire pourra servir à n’importe quel autre achat. On pourrait utiliser en permanence le montant de cette marge de crédit et ne jamais finir de payer notre maison.


Exemple

Maison payée 250 000 $, mise de fonds de 25 % = 62 500 $, avec prêt hypothécaire joint à la marge de crédit hypothécaire de 187 500 $ à 4 % sur 25 ans.

Au jour 1

Prêt hypothécaire = 187 500 $          Marge de crédit hypothécaire disponible = 0 $

Après 1 an, capital remboursé = 4 478 $

Prêt hypothécaire = 183 022 $          Marge de crédit hypothécaire disponible = 4 478 $

Après 2 ans, capital remboursé = 9 137 $

Prêt hypothécaire = 178 363 $          Marge de crédit hypothécaire disponible = 9 137 $


Dans l’exemple ci-dessus, après deux ans, plus de 9 000 $ sont disponibles sous forme de marge de crédit liée à la valeur de la maison. Avec les années, le montant disponible dans la marge de crédit hypothécaire grandit jusqu’à rejoindre le montant total du prêt hypothécaire initial le jour où on finit de le rembourser.


DANGER

Emprunter sur cette marge peut être avantageux car les taux d’intérêt y sont très bas.

Cependant, c’est aussi dangereux car on pourrait ne jamais voir le jour où notre maison sera libre de dette.

De plus, tant qu’une dette est garantie par la valeur d’un bien (par exemple notre propriété), le prêteur possède le droit de saisir ce bien en cas de défaut de remboursement.

Dans le cas d’une marge de crédit hypothécaire, la maison n’est donc pas à l’abri d’une saisie. Cela peut s’avérer tragique car elle constitue souvent le seul bien de valeur d’un ménage.

La maison devient alors une cause d’endettement et non un actif.


Dette de marge de crédit hypothécaire

La marge de crédit hypothécaire n’a jamais à être remboursée en ce sens que ce ne sont que les intérêts qui sont chargés à la fin de chaque mois si on l’utilise. La marge étant garantie par la maison, un défaut de paiement des intérêts peut mener à la saisie de la maison.

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